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Mieterverein Gotha und Umgebung e.V.
Justus-Perthes-Straße 11
99867 Gotha
Telefon: +49 (0) 36 21 / 400 1 84
Fax: +49 (0) 36 21 / 7 333 72
Notfall-Telefon: +49 (0) 172 / 35 7 44 50
E-Mail: Mieterverein.Gotha@t-online.de

Gläubiger-Identifikationsnummer
DE95ZZZ00000189058

Öffnungszeiten

Montag & Dienstag
08:00 bis 16:00 Uhr

Mittwoch
08:00 bis 12:00 Uhr & 13:00 bis 19:00 Uhr

Donnerstag
08:00 bis 14:30 Uhr

Freitag
08:00 bis 12:00 Uhr

(Termine zur Rechtsberatung nur nach Vereinbarung)

Telefonische Rechtsauskünfte für Mitglieder

Montag
12:00 bis 13:00 Uhr,
Herr Güth

Mittwoch
14:00 bis 15:00 Uhr,
Herr Sprang

 

Aktuelle Informationen im Monat April 2018:

Wohnungsgenossenschaften

Rechte und Pflichten von Mietern einer Wohnungsgenossenschaft richten sich nicht nur nach dem Mietvertrag, sondern auch nach dem Genossenschaftsrecht, nach dem Statut oder der Satzung der Genossenschaft. Und hier, so der DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V., ist vor allem der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz wichtig. Der verbietet beispielsweise, eine Mieterhöhung nur gegen die Mietpartei auszusprechen, die in der Vergangenheit wiederholt gerichtlich und außergerichtlich ihre Rechte geltend gemacht hat.

Hier verlangte die Wohnungsgenossenschaft von allen Mietern den gleichen Quadratmeterpreis. Dann erhöhte sie einem Mieter die Miete. Die unterschiedliche Behandlung der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Haus erklärte die Genossenschaft damit, der eine Mieter produziere durch die ständige Geltendmachung seiner Rechte einen exorbitanten Verwaltungsaufwand.

Das Amtsgericht Köln (205 C 592/12) lehnte die Mieterhöhung ab. Das Gericht betonte, in einem genossenschaftlich geprägten Verhältnis gelte eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Gleichbehandlung der Genossenschaftsmieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Begründung, der erhöhte Verwaltungsaufwand für diesen Mieter müsse ausgeglichen werden, sei unzulässig. Es sei das allgemeine Risiko eines gewerblichen Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden. Die Mieterhöhung dürfe keine Sanktion gegenüber einem Mieter und Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht.

 

Rauchwarnmelder

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln (10 S 88/15) müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierung dulden, zumal dann, wenn Rauchwarnmelder über die jeweilige Landesbauordnung vorgeschrieben sind. Die Auswahl des Gerätetyps inklusive des möglichen Einsatzes von Funktechnik obliegt dabei dem Vermieter. Nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. nahm das Bundesverfassungsgericht (1 BvR2921/15) eine Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil des Kölner Landgerichts gar nicht erst an: „Keine Aussicht auf Erfolg.“  
Der Mieter hatte gegen den Einsatz der mit Funktechnik ausgestatteten Rauchwarnmelder protestiert und den Kauf und Einbau einfacher Rauchwarnmelder angeboten. Er argumentierte, die vom Vermieter ausgewählten Rauchwarnmelder dienten nicht nur dem Brandschutz, sondern seien geeignet, über Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie Bewegungsprofile von Personen zu erstellen, die sich in der Wohnung aufhielten. Sogar die Aufzeichnung von in der Wohnung geführten Gesprächen sei technisch möglich. 
Die bloße Möglichkeit einer Manipulation des Gerätes reichte dem Bundesverfassungsgericht aber nicht aus. Das Gericht machte eindeutig klar, dass nach der gesetzlichen Regelung die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen beim Vermieter liegt. Der kann beispielsweise argumentieren, dass durch eine einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.

In diesem Sinne entschied nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. auch schon der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Danach müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden und bezahlen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Betriebskosten

Betriebs- oder Nebenkosten, das heißt die so genannte zweite Mieter, müssen Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/15) die Anforderungen für eine derartige Vertragsregelung deutlich abgesenkt. Zur Abwälzung aller Betriebskosten auf die Mieter des Hauses reicht eine formularmäßige Mietvertragsvereinbarung aus, wonach die Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Schon bisher war eine konkrete Auflistung der Betriebskosten nicht erforderlich, auch nicht die ausdrückliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. In einer wirksamen Umlagevereinbarung mussten die einzelnen Betriebskostenarten nicht aufgezählt werden. Es reichte aus, wenn im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung verwiesen wurde, erst recht, wenn der Betriebskostenkatalog selbst dem Mietvertrag als Anhang beigefügt wird.

Jetzt soll es nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e. V. aber schon ausreichend sein, wenn im Mietvertrag nur davon die Rede ist, dass Mieter die Betriebskosten (§ 556 BGB) zu tragen haben. Eine derartige Klausel sei verständlich und eindeutig. Der Bundesgerichtshof argumentiert, es sei seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten bedarf deshalb keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, er kann als bekannt vorausgesetzt werden, er ist für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich. Nach Ansicht des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. ist das weltfremd. Selbst Juristen dürften anhand der gesetzlichen Regelung Schwierigkeiten haben, zu erkennen, welche Kosten letztlich als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

Fehlerhafte Möblierung

Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel nach Angaben des DMB-Mieterverein Gotha und Umgeb. e.V. auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.

Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aber auch falschen Heizen und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der eine Zirkulation der Luft verhindere. Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage, man stelle gar keinen Schrank an die Wand.

 

 

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